Oudendal maakt Leiden mooier

Oudendal maakt Leiden mooier Foto: John Brussel

“Je zou het misschien niet verwachten, maar het begon ooit met de restauratie van klassieke automobielen in 1977”, lacht Johan Oudendal, oprichter van de Oudendal Groep. Ruim 40 jaar later staat er een gedegen organisatie die zich met veel creativiteit, kennis en kunde inspant om vooral monumentaal vastgoed aan te kopen, te renoveren en te restaureren om het vervolgens te verhuren of te verkopen. “De Leidse binnenstad heeft daarbij absoluut ons hart vanwege de grote hoeveelheid monumenten. Dat is en blijft voor ons de kern: Leiden mooier maken.”

'Liefde voor gebouwen en monumenten'

Van het opknappen en sleutelen aan oldtimers naar beleggen in historische panden om ze op te knappen was voor Oudendal niet zo’n grote stap. “De aankoop van het ene pandje aan de Nieuwstraat leidde al snel tot het volgende in het oude havengebied. En dat smaakte naar meer. Vastgoed brengt bovendien meer op dan een auto.” Het vastgoed van de Oudendal Groep is volledig in eigen beheer. Met een team van veertig enthousiaste vakmensen verzorgt de groep zowel het commerciële, het financiële als het technische beheer. Inmiddels is de portefeuille gevuld met meer dan honderd vastgoedobjecten, kleine en grotere en van (rijks)monumenten tot zelfs nieuwbouw. Een exact getal noemen, doet de gedreven vastgoedman liever niet. De panden in portefeuille bevinden zich voornamelijk in en rondom de binnenstad van Leiden en faciliteren in wonen, werken en winkelen. De appartementen zijn vooral bij expats en buitenlandse studenten zeer in trek.

Liefde voor gebouwen en monumenten
“Het gebied Pancras-West tussen de Oude Rijn, de Nieuwe Rijn en de Hooigracht (plus de Pieterswijk) vinden we het meest interessante stuk van Leiden. Het zijn gave locaties middenin het centrum, het is er levendig, de panden zijn vaak monumentaal en mooi en bovendien is het de plek waar onze roots liggen. Het geld dat verdiend wordt met de commercie wordt voor een groot deel gebruikt voor het onderhoud van panden die we in beheer hebben en voor de aankoop van nieuw vastgoed”, vertelt Fons Hartman, voor Oudendal Groep verantwoordelijk voor commercie. Met een blik op het verleden probeert Oudendal steeds een hedendaagse invulling te geven aan vastgoed.

Johan: “Leiden is een monumentale stad waar de structuur van straten en grachten nog bijna dezelfde is als in de Middeleeuwen. Bijbouwen in het centrum kan bijna niet, dus panden zijn schaars. Daarom loont het om te investeren in kwalitatieve kelders, want omhoog bouwen mag niet. Na aankoop brengen we monumentale panden grotendeels terug in de oude staat, maar mét het comfort van deze tijd. Want die kwaliteit is enorm belangrijk voor de gebruiker. En onderhoud is behoud. We bouwen altijd met het oog op de toekomst, kijken over ons eigen leven heen. Een voorbeeld: monumentale panden zijn vrijgesteld van energielabels, maar voor een huurder is duurzaamheid belangrijk, zowel vanuit de wil bij te dragen aan een beter milieu als vanwege de energiekosten.“

Om monumentale panden terug te brengen in de oude staat, is het nodig om in de archieven te duiken. De voorgevels moeten altijd hetzelfde blijven, in vaktermen: die mogen niet verheeld worden. Maar daarachter zijn aanpassingen met kleine doorgangen om panden met elkaar te verbinden, wel mogelijk. De aankoop van naast- gelegen panden is altijd lucratief omdat het de mogelijkheden vergroot.

Vertrouwen op gevoel
Johan Oudendal en zijn collega’s kennen de Leidse binnenstad goed. Het besluit om wel of niet in een bepaald object te investeren, neemt Johan meestal op grond van zijn intuïtie. “Ik vertrouw op mijn onderbuikgevoel. Dat is iets wat mij in de loop der jaren steeds beter afgaat. De aankoop van een monumentaal pand gebeurt vaak na een signaal van een makelaar die onze interesse kent. De locatie is voor ons doorslaggevend. Daarna volgen uiteraard de nodige onderzoeken. Bijvoorbeeld naar het aantal vierkante meters. Vaak hebben we al bij voorbaat een geïnteresseerde (woning) huurder in de wachtrij. Is een pand klein, dan bekijken we of een naastgelegen pand aangekocht kan worden. Voor de professionele technische uitvoering zorgen onze vakmensen: een garantie voor kwaliteit."

“In deze onrustige tijd denken we iets langer na voordat we besluiten om in een pand te investeren. Dat heeft te maken met alle overheidsbemoeienis, extra regels en administratieve rompslomp, waaraan we moeten voldoen. Heel jammer, want wij zijn ‘echte stenenmannen’. En er ligt een enorme woningbouwopgave.”

Hof van Zurloh
Momenteel wordt hard gebouwd aan het project Hof van Zurloh aan de Leidse Breestraat. Dit zal het 36e hofje van Leiden worden. Projectleider en bouwkundige Jan van Maanen: “In 2012 kochten we 17 kleine pandjes, die in de loop der jaren aan elkaar ‘gegroeid’ waren en in zeer slechte staat verkeerden. De gemeente noemde het een rotte kies die nodig getrokken moest worden. In samenspraak hebben we daarvoor een plan ontwikkeld.” Hof van Zurloh is in vele opzichten een bijzonder complex project, waaraan een collega- vastgoedinvesteerder waarschijnlijk niet snel zou beginnen. Fons Hartman is overtuigd van de potentie ervan. “Zoals altijd creëren wij ook hier met dezelfde kwaliteit en creativiteit op een unieke

locatie”, laat hij stellig weten. Jan vertelt over de bijzonderheden: “’Het is een binnenstedelijk project, er zijn meerdere monumentale panden betrokken, er was bodemsanering nodig, archeologisch onderzoek en er zijn damwanden aangebracht. Ook de naastgelegen panden zijn monumentaal. De logistiek van aan- en afvoer van materialen op die plek in het centrum is een uitdaging. Net als het opbouwen van de benodigde kraan. Drie dagen lang waren de wegen eromheen afgesloten. Er zijn 120 bouwpalen geboord. Een aantal wanden van naastgelegen panden moest gesplitst worden. Alle gevels zijn behouden en gestut. In de bouwput erachter is onlangs de ondergrondse kelder gebouwd.” Die gaat dienst doen als openbare fietsenkelder voor de gemeente. Daarboven komen een supermarkt en 25 luxe appartementen met een entree via een portiek aan de Mosterdsteeg. Ook worden nieuwe appartementen gerealiseerd in aangrenzende panden aan de Botermarkt, waardoor het totaal uitkomt op 34 appartementen. Volgens planning moet het Hof van Zurloh eind 2023 gereed zijn.

Mijlpalen
In de afgelopen veertig jaar is er uiteraard veel veranderd. Toch is er ook veel hetzelfde gebleven. “Tijdens de crisisjaren 2008-2010 was iedereen – van banken, de overheid, taxateurs en anderen - bang dat het nooit meer hetzelfde zou worden. Eigenwijs als wij zijn, waren wij ervan overtuigd dat het nog veel gekker zou worden. In 2015 stegen de huizenprijzen inderdaad en nu is de markt zelfs verdubbeld.

'Hof van Zurloh was een rotte kies, maar wordt als een prachtig nieuw gebit'

Het gaat erom een langetermijnvisie te hebben, de marktontwikkelingen goed te monitoren en bedrijfsrisico’s te spreiden. Voor ons komt dat in de praktijk van alle dag neer op professioneel werken met creativiteit, onderbuikgevoel en een beetje lef. Vraag je mij naar een mijlpaal, dan noem ik spontaan het feit dat we nog bestaan. Tegelijkertijd weet ik zeker dat we er over 20 jaar nog zijn”, vertelt Johan. Hij groeide op in een familie van ondernemers en medici. Naar zijn mening een mooie combinatie van emotionele en intellectuele intelligentie. “Ik ben in mijn carrière veel gestruikeld en dat is heel leerzaam, maar nooit gevallen. Je afspraken nakomen, zorgt voor vertrouwen. Bij Oudendal Groep houden wij ons aan ons woord, altijd.” Uitdagingen zullen blijven: vergunningstrajecten, de contacten met gemeente, Erfgoed Leiden, de Welstands- en Monumentencommissie, wijzigingen in wet- en regelgeving. “Voor ieder project is het nodig bruggen te bouwen, tactisch en flexibel te zijn. Alles heeft z’n tijd nodig om het goed te organiseren, van begin tot eind. Die tijd moet je wel kunnen nemen.”

OUDENDAL GROEP
Haagweg 13A
2321 AC Leiden
071 - 207 3230
info@oudendalgroep.nl
www.oudendalgroep.nl


Reacties

WhatsApp us!